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加利福尼亚州的家庭内部销售和/或赠与房地产(提案 13、58、193、60 和 90 以及新提案 19)

  • 2020 年 10 月 21 日
  • 德文卢卡斯

mg老虎机游戏机 – 律师德文卢卡斯和注册会计师考特尼卢卡斯 – 是加利福尼亚州内部家庭转移的专家,使用提案 13、58、193、60 和 90 以及新提案 19 的所有方面. 单击此处了解有关 Lucas Real Estate 如何提供帮助的更多信息.

警告 — 截至 2021 年 2 月 16 日,加利福尼亚州 19 号提案已经颠覆了整个流程,并有效地抹去了原 58 号和 193 号提案的许多好处。

 

本文将对福利(仍适用于一些“家庭住宅”)进行大量分析,并讨论基础上的提升,但自 2 月 16 日起不再是有关财产税转移福利的现行法律, 2021。

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加利福尼亚州房地产的家庭内部销售和/或家庭内部赠与(在 2021 年 2 月 16 日第 19 号提案生效日期之前)

加利福尼亚州法律——第 58 号提案、第 193 号提案和第 13 号提案(也可以与第 60 号提案和第 90 号提案结合使用)——允许父母或祖父母将其当前的税基转移给其子女或孙子女。福利可适用于礼品、销售或两者的混合。

更具体地说,第 58 号提案和第 193 号提案允许父母或祖父母将其生前的不动产赠与或出售,或在去世时将其财产赠与子女或孙子孙女,同时转让其第 13 号提案的税基和其他第 13 号提案福利以及财产,因此只要孩子或孙子拥有财产,他们每年可能会节省数千美元。

房产税节省意义重大

由于第 13 号提案的巨大好处,许多长期业主继续根据其原始购买价格(或提案颁布时确定的价格)缴纳财产税,无论当前价值如何,每年的增幅都不会超过 2%。这在诸如纽波特海滩、拉古纳海滩、科斯塔梅萨、奥兰治县和其他沿海社区等房地产价值增长惊人的地区尤其有利。

例如,假设父母在纽波特海滩的家目前价值 2,500,000 美元。他们很久以前以六位数的低价购买了这栋房子,并且由于第 13 号提案的巨大好处,他们每年支付大约 3,500 美元的财产税。如果孩子今天以 2,500,000 美元的价格购买房屋,则相当于每年 25,000 美元的财产税账单(假设为 1%,不包括各种市政债券和财产税账单上常见的其他税费)。转移父母房屋的财产税基础,以及每年 3,500 美元的账单,就为这个假设的孩子每年节省了 21,500 美元的财产税。每年 21,500 美元,只要他们拥有房屋。

主要住宅没有价值上限,所有其他财产,如投资性房产或第二套住房,福利上限为 100 万美元,在这种情况下,母亲/祖母和父亲/祖父可以将他们的除外责任合并为 200 万美元。如果该物业的价值超过上述上限,则该县将配置新的混合物业税基。

笔记 – 另一项财产税优惠,第 60 和 90 号提案(允许 55 岁以上的房主出售其房屋并购买同等或更低价值的重置房屋,并保持其原始房屋的财产税基础) 不能合并 根据提案 58 向儿童赠送或出售原始房屋。

如何传递这些好处

家庭之间转移不动产的主要方式有以下三种:

1) 生活中的礼物(gift);

2) 来世的礼物(继承),或;

3) 生前出售 (sale),即孩子以公平的市场价值或其他方式购买房屋,使用 (a) 孩子自己的钱和/或融资,和/或 (b) 卖方融资,通过来自父母或祖父母,需要偿还,很像传统的银行贷款。

注意——以公平市场价值和/或“股权赠与”出售可能是出于税收目的的部分赠与(对于低于公平市场价值的金额),因此是这些选择的混合。 

标题考虑

所有者只能赠送或出售他们拥有的东西;因此,应解决财产上的任何债务或产权负担(并且可能需要由任何第三方贷方解决,见下文)。

为确保明确的所有权和转让所有权的能力,应考虑财产上的任何债务、产权负担和县要求(包括所需的封面、潜在费用、税收或向县提交的其他要求)。

这些和其他考虑可能需要专业协助,例如律师、产权公司、托管公司或几位专业人员的组合,以确保清晰的产权、文件和适当的记录。

如果房屋有现有的抵押贷款(即用于购买房屋的房屋贷款,或用于抵押房屋的房屋净值额度),您可能无法在不违反大多数贷款协议中的“到期出售”条款的情况下转让所有权。大多数抵押贷款不能自动转让,您必须联系贷方以查看是否可以根据资格进行转让。通常,孩子或孙子需要获得新的住房贷款来偿还和更换现有的住房贷款。

同样,如果房屋在其所有权上记录了任何其他类型的留置权或产权负担,这些将转移给新业主(或更糟),并且必须予以考虑、解决或接受。仔细审查和考虑留置权和产权负担至关重要。

把你的家送给你的孩子或孙子

财产可以在所有者有生之年赠与,也可以写入遗产计划以在所有者去世后转移财产。

Title 可以通过一些常规文书工作和县记录员办公室的文件易手。许多房地产律师、产权公司和其他房地产专业人士可以提供帮助。当事人通常可以与县记录员办公室合作,找到必要的文书工作来完成和归档。但是,双方应探索使用产权公司来确保财产的明确所有权(见上文讨论)。

把你的房子卖给你的孩子或孙子

父母或祖父母可以将他们的财产以公平的市场价值或任何金额出售给他们的孩子或孙子,并利用这些好处。

孩子或孙子孙女可以用自己的现金、自己的贷款、父母或祖父母的贷款和/或新贷款和父母或祖父母的某种形式的礼物的混合购买房屋,例如“礼物”股权”,可用于支付首付款(有关股权赠与的更多讨论,请参见下文)。

用于购买的现金

如果孩子或孙子有实际现金从父母或祖父母那里购买房产,那么金钱和所有权可以通过一些常规文书工作和县记录员的文件转手。然而,购买房屋的孩子或孙子应该探索使用产权公司来确保财产的明确所有权(见上文讨论)。

用于购买的新传统贷款

如果孩子或孙子需要贷款来购买房产,他们的贷方(即传统银行、抵押贷款经纪人或其他)可能需要与任何公平交易相关的某些常规文件,包括购买协议(即合同购买房屋),使用保税和保险的托管公司以及明确的产权/产权保险。因此,房产上的任何债务或产权负担都需要作为销售的一部分来解决。大多数贷方会要求将现有的抵押贷款、纳税等作为交易的一部分来解决。

“股权之礼”与新传统贷款相结合

“股权赠与”可以成为帮助孩子或孙子购买房屋的巨大工具。例如,如果房屋价值 1,000,000 美元,传统贷方可能希望孩子或孙子首付 20%,即 200,000 美元,以便贷出剩余的 80%,即 800,000 美元。父母或祖父母可以将 200,000 美元的股权“赠送”给孩子或孙子,而不是将实际资金用作首付款,贷方将其计为首付款。因此,孩子或孙子孙女无需放下任何实际资金即可获得传统贷款。 [父母或祖父母会出于税收目的赠送这笔金额。]

来自父母或祖父母的贷款/“卖方融资”

出售房屋的父母或祖父母可以同意为孩子或孙子女“承担”融资。这称为“卖方融资”。从本质上讲,父母或祖父母可以接受任何金额(或不接受)作为首付款,并同意在规定的时间(即 30 年)内从孩子或孙子那里分期付款(即每月)以偿还余额。

贷款应收取利息(查看当前的 IRS 指南;通常允许低于市场利率,但必须合理以避免成为“礼物”)。支付贷款的孩子或孙子可以在他们的纳税申报表上逐项列出利息,就像任何其他住房贷款一样。相反,收到利息的父母或祖父母可能需要报告收入。

应起草、签署和公证“信托契约”(即根据财产所有权记录在县的担保文书)和“本票”(即双方之间mg老虎机游戏机贷款金额和付款条款的合同),与县记录的信托契约,从而为贷方(即父母或祖父母)提供财产的担保权益以确保付款。

第三方服务公司可用于处理付款、收款(甚至止赎)。

低于公平市场价值销售

孩子或孙子可以以任何金额购买房屋。但是,如果购买价格低于房屋的公平市场价值,则差价可能是“礼物”。

例如,如果房屋价值 1,000,000 美元,而孩子以 600,000 美元的价格购买该房屋,则父母实际上已将 400,000 美元的差额用于税收目的。

税务考虑/基础说明

有重要的税务考虑因素,可能需要专业顾问。

最重要的是,在生前赠与财产(相对于死后作为遗产计划的一部分)确实会导致继承人失去巨大的税收优惠,即基础上的提升。

这是什么意思?如果孩子或孙子后来出售了赠予或继承的房屋,他们可能需要根据各种因素缴纳资本利得税。如果财产是继承的,那么为了计算财产以后出售时的资本收益,会根据财产的价值(到死亡时的价值)进行“递增”。与销售价格相比,在计算任何“收益”时,“提升”本质上提供了更高的财产价值。 “升职”可以为继承人带来巨大的税收优惠,这些继承人将在一生中赠与财产。

送礼示例 1 – 没有基础上的提升

例如,父母或祖父母以 1,000,000 美元的价格购买了一处房产,在他们赠送房产时价值 3,000,000 美元。五年后,该物业现在价值 4,000,000 美元,获得该物业的孩子或孙子以 4,000,000 美元的价格出售该物业。

3,000,000 美元的“收益”将产生资本收益,即销售价格减去原始购买价格(4,000,000 美元 [销售价格] – 1,000,000 美元 [购买价格] = 3,000,000 美元 [“收益”])。

继承示例 1 – 基础上的提升

例如,父母或祖父母以 1,000,000 美元购买了相同的财产,在他们去世时价值 3,000,000 美元。五年后,该物业现在价值 4,000,000 美元,获得该物业的孩子或孙子以 4,000,000 美元的价格出售该物业。

只有 1,000,000 美元的“收益”才会有资本收益,即销售价格减去死亡时的财产价值,而不是基于原始购买价格。 ($4,000,000 [售价] – $3,000,000 [死亡时的价值] = $1,000,000 [“收益”])。

这就是“提升基础”。

在此示例中,赠与财产将导致子女或孙子女额外缴纳 2,000,000 美元的资本收益税。

您为什么要赠送财产而不是在您的遗产计划中传递它?一个简单的答案是喜欢看到您的孩子或孙子拥有财产,也许在那里抚养孩子,用于财务保障等。“您不能随身携带。”出于同样的原因,人们选择在有生之年送出他们的艺术品、珠宝和其他家庭贵重物品,也可以将不动产赠与,以便在授予人有生之年使用和享受。

此外,任何赠与的财产,或低于公平市场价值的任何销售金额,都会计入赠送礼物的父母或祖父母的终身赠与豁免,并且可能需要父母或祖父母在纳税申报表上报告赠与。

结论

58 号提案、193 号提案和 13 号提案允许父母或祖父母将他们当前的税基转移给他们的孩子或孙辈。这些好处可以适用于赠与、销售或两者的混合,并且可以节省大量的财产税。联系房地产专业人士和税务专业人士,讨论您的选择。

— 德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。

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资料来源:

- 奥兰治县: http://www.ocgov.com/gov/assessor/programs/parentchild

– 加利福尼亚: http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions58.htm

– 有关第 58 号和第 193 号提案的完整信息以及必要的表格可在您当地的县评估员和/或县记录员办公室获得。


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德文卢卡斯

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