驾驭新加州 19 号提案:其对继承财产的大幅增加财产税

  • 2021 年 8 月 16 日
  • 德文卢卡斯

下面的文章;下面的视频……

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编辑摘要

加州 19 号提案是对下一代业主的大规模财产税上调。截至 2021 年 2 月 16 日,它取消了之前的 58 号提案和 193 号提案的家庭转移福利。 

您不能再将 Prop 13 基础转移给您的孩子,除非在有限的情况下,请参见下文。这可能是加州历史上最大的财产税增加……但它只会影响下一代;这是对不动产所有者的继承人征收的新的死亡税和遗产税。  

注意 - 有一些新扩大的转移福利,适用于 55 岁及以上的人和自然灾害的受害者,将在后续文章中讨论.

继续阅读以了解更多信息和/或在此处观看我们最近的演示:

第 19 号提案如何适用于家庭转移、家庭内销售和继承财产?

自 2021 年 2 月 16 日起,如果您通过任何方式(礼物、出售、混合、您去世后的遗产计划等)将您的财产转让给您的孩子(或孙子女,如果父母已故)出于年度财产税的目的,重新评估为完整的市场价值。 

由于第 19 号提案,您的孩子将不再继承您的第 13 号提案价值,或加州法律近 25 年来(根据之前的第 58 号提案和 193 号提案)的“提案 13 基础”。

仅适用一项有限的例外情况(详情如下),但所有投资物业,即使孩子计划居住在其中,在转让时也将重新评估至全值。  

这取消了 58 号提案和 193 号提案的长期税收优惠(mg老虎机游戏机 58 号提案和 193 号提案的巨大好处的详细文章在这里),分别于 1986 年 11 月和 1996 年 3 月以压倒性优势获得通过,该法案允许父母将主要居所的财产税基础(无论价值多少)转移给子女,以及所有其他财产的最高 1 毫米的评估价值(1 毫米的出租物业或其他投资物业的第 13 项价值传递给继承人,而不是基于公平的市场价值,有效地允许转移远远超过 1 毫米的财产价值,同时保持低账单)。这些提案——第 13 号提案、第 58 号提案和第 193 号提案——每年为儿童节省了数千美元。 (阅读此处以了解 [现已被删除] 58 号提案和 193 号提案的显着节省.)

不再。特殊利益已经根除加州房主的这一标志性财务保护,并通过第 19 号提案通过了一项针对不动产所有者的新的死亡税和遗产税。 自 2021 年 2 月 16 日起,将对所有家庭转移进行全面重新评估,以下详述的有限例外情况除外。  

如果死亡或公证发生在 2021 年 2 月 16 日之前,您或许可以利用“旧”命题 58 和命题 193。否则,截至目前,所有新的家庭交易(包括销售、礼物和死亡)都将受第 19 号提案的约束。

房产价值最高的地区,如纽波特海滩、拉古纳海滩、沿海橙县、旧金山湾区等,受 19 号提案影响最大;总体而言,根据立法分析办公室的说法,加利福尼亚州的下一代财产所有者每年将被征税数亿美元,这是加利福尼亚州第 19 号提案的预期影响。霍华德贾维斯纳税人协会等团体会争辩说这个数字是更有可能在数十亿中,带有“B”。

一个有限的例外——价值低于 1 毫米的“家庭住宅”和价值超过 1 毫米的混合利率

存在全面重新评估的一个有限例外:将“家庭住宅”(指父母目前居住的房屋)转移给孩子,孩子将在转移后的一年内住在“家庭住宅”中,但仅限于如果房屋在转让时的公平市场价值低于一百万美元(1,000,000 美元)。如果房屋在转让时的公平市场价值大于 100 万美元(1,000,000 美元),那么一个复杂的公式将接管旧的 prop 13 基准利率与房屋超过 100 万美元(1,000,000 美元)的部分。  

这将为许多人带来一些好处(相对于全面重新评估),但仍然是对继承的不动产征收的巨额税款。 1 毫米对于加州房地产来说是一个相当低的门槛,尤其是在纽波特海滩和其他沿海地区,并不意味着业主“富有”。事实上,许多家庭在几十年前以适度的金额购买了房屋,只是为了看到他们良好的投资价值增加,但这并不意味着他们有能力根据更高的价值纳税。这就是加利福尼亚州具有里程碑意义的第 13 号提案及其后来的第 58 号提案和第 193 号提案的全部意义所在。

如果该房屋不是父母的主要住所,即使孩子计划住在该房屋中,也会进行全面的重新评估。 

如果房屋是投资物业或出租房屋,即使孩子计划住在该房屋中,也会进行全面重新评估。 

注 – 围绕 19 号提案实施的许多方面存在不确定性。该州正在发布更新的指南,各县正在制定自己的解释,最终挑战和诉讼可能会在未来几年进一步定义 19 号提案。您应该咨询法律顾问并联系您所在县的评估员,讨论对您家的具体影响。

您可以做什么/如何为第 19 号提案制定计划和制定战略,并为您的孩子保留第 13 号提案的基础?

不幸的是,鉴于 19 号提案现已生效,所有新的转让(通过出售、赠与或死亡)都受 19 号提案的约束。

您应该咨询您的加利福尼亚州代表以表达您的担忧(单击此处查找您当地的民选官员)。有群,比如 霍华德贾维斯纳税人协会 寻求“恢复 58”并恢复先前的法律和福利。我们敦促您联系您的代表和/或加入 如果您有兴趣恢复旧福利,请联系霍华德贾维斯纳税人协会。

在 19 号提案实施之前,我们曾建议家庭强烈考虑在 2021 年 2 月 15 日之前彻底转让财产(通过出售、赠与或两者的混合)。典型的信托将无法避免重新评估(见下文) .但是,由于此截止日期已过,您现在必须遵守 Prop 19 规则。

您仍然可以将您的财产赠与您的孩子,将您的财产出售给您的孩子,或两者的混合,但必须符合 Prop 19 的资格或面临重新评估。 (我们之前在此处链接的文章解释了此类礼物或销售的各种选择,以及将于 2021 年 2 月 16 日失效的 58 号提案和 193 号提案的巨大好处.)

我的遗嘱或信托是否能绕过或绕过第 19 号提案,并将第 13 号提案的基础传递给我的孩子?

不。典型的遗嘱或典型的信托不能绕过 19 号提案。信托是必不可少的遗产规划工具,可以避免遗嘱认证(即您死后的法庭程序),但它不会改变mg老虎机游戏机 19 号提案的法律。过世,即触发财产转移。如果您在 2021 年 2 月 16 日或之后去世,您的财产将得到全面重新评估,即使持有信托也是如此。

然而,有些“不可撤销的信托”在创建时实际上改变了受益所有权,可能是一种变通方法。一些律师在 19 号提案实施之前起草了这些文件,时间将决定它们的有效性。

作为避免 19 号提案重新评估的策略,LLC 或 FAMILY LIMITED 合作伙伴关系或任何其他创造性的解决方法如何?

有限责任公司和家庭有限合伙企业已经存在很长时间,经常被高净值个人和家庭用于税收、遗产规划和责任保护目的。实体一直有与家庭转移不同的规则,无论第 19 号提案如何,这些规则都将保持不变。

虽然有限责任公司和家庭有限合伙企业可用于在部分权益转移时避免重新评估,但它们必须准确地创建以实现预期目标,并且根本不适用于所有家庭。当过多的所有权或控制权转移(通常超过 50%)时,将对财产进行全面重新评估。

此外,这些实体还有年度税收、维护和创建成本。实体规则超出了本文的范围,但可以被一些家庭用来持有房地产并避免重新评估。

联合租赁作为避免因 19 号提案而重新评估的策略如何?

在“联合租赁”(或作为“联合租户”)中持有所有权可以在正确的情况下使用,以避免在转让时重新评估财产税,但仍然会导致在原始人死亡时重新评估拥有者)。

联合租赁一直被用来帮助那些不想要信托的手续、复杂性或费用的人避免遗嘱认证。但这对大多数人来说不是合适的工具,并且在死亡或转移后仍将受到 19 号提案的约束。

[现在的模拟讨论] 为什么不在第 19 号提案实施之前转移? / 任何家庭转移的注意事项

最重要的是,由于 19 号提案现已生效,这对于避免 19 号提案没有实际意义,但如果考虑转会,仍然需要考虑。为说明起见,现在仍在考虑转学的人,以及因错过截止日期而后悔的人,回顾这些确实导致许多家庭不转学的考虑因素,即使在以前的法律下……

Step-Up In Basis,又名加强基础,又名加强基础.这项优惠的税法目前通过显着减少死亡后出售房地产的资本收益,为您的继承人在死亡时提供更好的税收优惠,而不是在世时。 (再次,在我们之前的文章中有详细说明)。但是,总统乔·拜登议长建议消除该税收福利(以下引文)。规划税法的未来总是很困难的。我们知道这些财产税的增加将发生在 2021 年 2 月 15 日之后的转让中;我们不知道在基础上提高未来会怎样。如果取消基础上的提高,并且转移发生在 2021 年 2 月 15 日之后,那可能会给继承人带来令人不安的双重征税增加。 

该物业的现有贷款.必须解决这个问题,因为彻底转移可能会违反当前贷款的“到期销售条款”。通常,孩子可以“购买”房屋(以任何价值,公平市场与否),获得新贷款以偿还旧贷款,甚至可能使用房屋中的额外净值为父母或子女谋福利。 

根本没有准备好在死亡之前放弃资产.当然,这是个人决定。未来的税法可能会变得更有利,或更少,加班。许多人围绕这些法律做出遗产规划决定;许多人不在乎。  

这在未来会被逆转或改变吗?

这是一项通过投票提议的宪法修正案。可能需要一个新的投票提案来“撤销”或更改 19 号提案(即恢复 58 号提案和 193 号提案的好处)。

Impacted voters should contact their elected representatives to discuss their view (lookup your representative here: findyourrep.legislature.ca.gov) 并考虑成为会员或捐赠给诸如 霍华德贾维斯纳税人协会 倡导业主并寻求恢复前 58 号和 193 号提案。

结论

同样,不能低估第 19 号提案的新财产税增加。自 2021 年 2 月 15 日起,所有出租物业、所有投资物业和任何未用作父母主要居所的物业的家庭转让(通过出售、赠与或死亡)将导致重新评估至全部市场价值,可能导致数千为下一代业主支付数千美元的新年度财产税,即使孩子们计划住在那里。从 2021 年 2 月 15 日开始,父母在转移时居住的家庭住宅中的家庭转移,并且孩子将在转移后一年内居住,以今天的价值计算,价值超过 1 毫米,将导致部分重新评估,可能导致成千上万的美元的新年度财产税给下一代业主。  

注意——19 号提案中有一些新扩展的转移“福利”,适用于 55 岁及以上的自然灾害受害者,这些福利将在后续文章中讨论(本质上扩大了提议 60 和提议 90 的好处,以允许在该州的任何地方进行最多三次转让,而不管替换财产的价值如何,即允许混合财产率购买更昂贵的替换房屋)。本文讨论 19 号提案的家庭转移部分。   

业主今天应该对他们的遗产规划进行坦率的分析,以及此时是否适合转让、出售或赠与。咨询熟悉这些现有和新法律的适当专业人士。   

— 德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。

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来源:

加州 19 号提案官方选民指南:

//voterguide.sos.ca.gov/propositions/19/

加州官方 19 号提案选民指南 - 立法分析师的信息: 

//vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/prop19-title-summ-analysis.pdf

加州官方提案 19 拟议法律文本:

//vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/topl-prop19.pdf

加州宪法第十三条:

//leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CONS&division=&title=&part=&chapter=&article=XIII

总统杰登·拜登总统的详情,以消除升级的基础,AKA加强了,又一步:

//taxfoundation.org/joe-biden-tax-plan-2020/#Details

//www.politifact.com/factchecks/2020/oct/29/facebook-posts/yes-biden-seeks-eliminate-policy-reduces-inheritan/

//www.forbes.com/advisor/retirement/biden-tax-policy-step-up-in-basis/

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